부동산 취득세 계산법 총정리: 세율·다주택 중과·감면 (2026)

주택을 매수할 때 잔금만큼이나 신경 써야 할 비용이 취득세입니다. 매매 계약서에 도장을 찍기 전 취득세를 정확히 계산하지 않으면 예상보다 수백만 원에서 수천만 원까지 자금 계획이 어긋날 수 있습니다. 특히 2025년 10월 부동산 대책 이후 수도권 조정대상지역이 다시 늘면서 다주택자의 세 부담이 크게 달라졌습니다.

부동산 취득세 계산법의 핵심은 “본세(취득세) + 지방교육세 + 농어촌특별세”의 합산입니다. 주택 유상취득의 본세는 가액에 따라 1-3%이며, 여기에 본세의 10%인 지방교육세와 전용면적 85㎡ 초과 시 0.2%인 농어촌특별세가 더해집니다. 최종 세율은 ① 보유 주택 수, ② 취득 지역(조정대상지역 여부), ③ 전용면적, ④ 취득 원인(매매·증여·상속)이라는 네 가지 변수가 함께 결정합니다(지방세법 제11조, 제13조의2).

이 글은 주택 매수자가 자신의 취득세를 직접 산출할 수 있도록 세율 구조와 실전 계산 예시를 2026년 6월 기준으로 정리합니다.

부동산 취득세는 어떻게 계산하나요?

취득세 = 과세표준(실거래가) × 본세 세율 + 지방교육세 + 농어촌특별세 순서로 계산합니다. 2023년 지방세법 개정 이후 유상취득의 과세표준은 매수인이 실제 지급한 사실상의 취득가격, 즉 실거래가가 기준입니다(국가법령정보센터, 지방세법 제10조의3).

계산 절차는 다음 4단계입니다.

1. 과세표준 확정: 매매로 취득한 주택은 신고한 실거래가가 과세표준입니다.
2. 본세 세율 적용: 주택 유상취득 기준 6억 원 이하 1%, 6억-9억 원 구간은 선형 비례, 9억 원 초과 3%를 곱합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호).
3. 지방교육세 가산: 본세 세율의 10%를 더합니다. 본세가 2%면 지방교육세는 0.2%입니다.
4. 농어촌특별세 가산: 전용면적 85㎡ 초과 주택만 0.2%를 추가합니다. 85㎡ 이하 국민주택은 비과세입니다(농어촌특별세법).

각 세목은 따로 산출해 합산하므로, 같은 가격의 집이라도 면적과 주택 수에 따라 최종 세액이 달라집니다.

주택 가액 구간별 취득세율은 얼마인가요?

1주택 유상취득의 본세는 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이며, 6억-9억 원 사이는 선형 공식으로 1-3%가 매겨집니다. 과거 계단식 구조에서 6억 원과 9억 원 경계에서 세율이 급등하는 문턱 효과가 발생하자, 정부는 6억-9억 원 구간을 점진 증가하도록 바꿨습니다(지방세법 제11조).

과세표준(취득가액)	본세 취득세율	적용 방식
6억 원 이하	1%	단일 비례세율
6억 원 초과-9억 원 이하	1.01%-2.99%	선형 비례 계산식
9억 원 초과	3%	단일 비례세율

6억-9억 원 구간의 세율 산식은 다음과 같습니다.

세율 = [(취득가액 × 2 ÷ 3억) - 3] × (1/100)

산출 결과는 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다. 여기에 더해지는 부가세목은 두 가지입니다. 지방교육세는 본세 세율의 10%로 고정되고, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에만 0.2%가 붙습니다(일간NTN, 2024 보도 기준 산식 동일).

실전 계산: 7억 5천만 원 주택은 취득세가 얼마인가요?

과세표준 7억 5천만 원 주택의 본세 세율은 2.0%이며, 85㎡ 이하면 총 1,650만 원, 초과면 1,800만 원입니다. 6억-9억 원 구간 공식에 대입하면 [(7.5억 × 2 ÷ 3억) - 3] = 5 - 3 = 2.0%가 나옵니다.

• 본세(취득세): 7억 5천만 원 × 2.0% = 1,500만 원
• 지방교육세: 본세의 10%인 0.2% 적용 → 7억 5천만 원 × 0.2% = 150만 원
• 농어촌특별세: 85㎡ 이하면 비과세(0원), 85㎡ 초과면 0.2% → 150만 원

따라서 전용면적 85㎡ 이하 주택의 총 실효세율은 2.2%로 1,650만 원, 85㎡ 초과 주택은 2.4%로 1,800만 원입니다. 같은 가격이라도 면적 하나로 150만 원 차이가 발생합니다.

※ 이 수치는 2026년 6월 기준이며 변경될 수 있습니다.

매수 자금을 대출로 마련하는 경우라면 주택담보대출 한도 계산법을 함께 확인해 취득세를 포함한 총 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.

증여·상속으로 취득하면 세율은 어떻게 다른가요?

매매가 아닌 무상취득은 세율 체계가 다릅니다. 증여는 기본 표준세율 3.5%(부가세목 합산 실효 4.0%)이며, 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%로 중과됩니다. 상속은 기본 2.8%이고, 상속개시일 현재 무주택 1가구가 상속으로 1주택이 되면 0.8% 특례가 적용됩니다(지방세법 제11조).

가족 간 저가 거래도 주의가 필요합니다. 2026년부터는 거래가액이 시가인정액보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮으면 증여로 의제돼 증여 취득세율이 부과되며, 판단 기준이 취득 지분 가액에서 부동산 전체 가액으로 강화됐습니다(2026년 1월 1일 시행 기준).

다주택자 취득세 중과는 얼마인가요?

조정대상지역에서 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2). 중과 여부는 취득일 현재 1세대가 보유한 총 주택 수와 신규 취득 주택의 조정대상지역 소재 여부로 갈립니다.

보유 현황(신규 취득 포함)	비조정대상지역	조정대상지역
1번째 주택	1-3% (기본)	1-3% (기본)
2번째 주택	1-3% (기본)	8% (중과)
3번째 주택	8% (중과)	12% (중과)
4번째 이상·법인	12% (중과)	12% (중과)

중과세율에는 부가세목도 가중됩니다. 8% 중과 대상의 실효세율은 85㎡ 초과 기준 약 9.0%(취득세 8% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.6%), 12% 중과 대상은 약 13.4%까지 올라갑니다(일간NTN 산식 기준). 85㎡ 이하 국민주택은 농특세가 빠져 각각 8.4%, 12.4%입니다.

다만 다주택 중과의 기준이 되는 조정대상지역은 정부 정책에 따라 수시로 변경됩니다. 2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역으로 재지정되는 흐름이 있었으나, 지정·해제는 변동 가능하므로 취득 시점에 국토교통부와 관할 지자체의 최신 고시를 반드시 확인하십시오. 비수도권 공시가격 2억 원 이하 저가주택은 다주택자가 매수해도 중과에서 제외되고 주택 수 산정에서도 빠지는 완화 규정이 2025년부터 시행 중입니다(정책브리핑, 1억→2억 원 완화).

※ 조정대상지역 현황 및 중과 완화 기준은 2026년 6월 기준이며 변경될 수 있습니다.

생애최초 취득세 감면 조건은?

무주택 세대가 12억 원 이하 주택을 유상 취득하면 최대 200만 원까지 취득세를 감면받습니다(지방교육세 포함 시 220만 원). 과거의 소득·연령·혼인 요건이 모두 폐지돼 대상이 크게 넓어졌고, 감면 기한은 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다(행정안전부, 지방세특례제한법).

생애최초 감면의 핵심 요건은 다음과 같습니다.

• 주택 가액: 지역 구분 없이 취득가액 12억 원 이하 유상 취득
• 무주택 요건: 세대주와 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 적 없는 무주택 세대
• 감면 한도: 최대 200만 원. 인구감소지역 또는 6억 원 이하·전용 60㎡ 이하 소형주택(아파트 제외)은 최대 300만 원으로 확대
• 사후관리: 취득일로부터 90일 이내 전입·실거주, 3년간 보유 의무. 위반 시 감면세액과 가산세 추징

감면을 받으려면 잔금 지급 후 90일 안에 전입신고를 마치고 실제 거주를 시작해야 합니다. 이 기간에 다른 주택을 추가로 매수하면 감면이 취소됩니다. 청약 당첨으로 첫 주택을 마련하는 경우라면 청약 1순위 조건을 미리 점검해 두는 것이 도움이 됩니다.

※ 감면 한도와 일몰 기한은 2026년 6월 기준이며 변경될 수 있습니다.

취득세 신고·납부는 언제 어떻게 하나요?

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 부동산 소재지 관할 지자체에 신고·납부해야 합니다. 유상 거래의 취득일은 통상 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이고, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내가 기한입니다(부천시청 세목 안내, 지방세법 제20조).

납부는 행정안전부가 운영하는 위택스(wetax.go.kr)에서 온라인으로 처리할 수 있습니다. 지자체에 신고서를 제출하면 발급되는 전자납부번호를 입력해 계좌이체, 신용카드, 간편결제로 납부합니다. 기한을 넘기면 가산세 부담이 큽니다.

• 무신고 가산세: 산출세액의 20%
• 과소신고 가산세: 과소 신고 세액의 10%(부정행위 시 40%)
• 납부지연 가산세: 미납세액에 하루 0.022%씩 누적(연 환산 약 8.0%)

납부지연 가산세는 연 약 8%에 달하는 고금리와 같으므로 기한 준수가 절세의 기본입니다.

정리하며

부동산 취득세는 단순한 일회성 비용이 아니라 주택 매수의 총비용을 결정하는 핵심 변수입니다. 핵심을 다시 정리하면, 본세는 가액에 따라 1-3%이고 여기에 지방교육세 10%와 85㎡ 초과 시 농특세 0.2%가 더해집니다. 다주택 중과(8·12%)는 조정대상지역 여부로 갈리며, 무주택자는 생애최초 감면으로 최대 200만 원을 줄일 수 있습니다.

세율은 보유 주택 수, 지역, 면적, 취득 원인이 교차해 결정되므로, 계약 전 본인 상황에 맞는 실효세율을 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다. 매수 자금 계획을 세운다면 주택담보대출 금리 비교도 함께 확인하시기 바랍니다.

최종 업데이트: 2026-06-15

본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 자문이 아닙니다. 투자 결정은 개인의 책임입니다. 구체적인 세액은 취득 시점의 법령과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전 위택스 자동계산 또는 관할 지자체·세무 전문가의 확인을 권장합니다.